Thị Trường Nhà Đất Đà Nẵng Hiện Nay Có Gì Đáng Chú Ý? Giá nhà đất Đà Nẵng hiện nay
Nếu vài năm trước nói đến nhà đất Đà Nẵng, nhiều người thường nghĩ ngay đến Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn hay những khu gần biển. Bây giờ nhìn rộng ra thì câu chuyện đã khác khá nhiều.
Sau khi Quảng Nam sáp nhập vào Đà Nẵng, phạm vi thị trường bất động sản cũng rộng hơn. Từ khu trung tâm thành phố cũ đi xuống phía Nam, người mua có thêm rất nhiều lựa chọn về đất ở, nhà riêng, khu dân cư và những khu vực còn khá thoáng.
Nhưng rộng hơn không có nghĩa là chỗ nào cũng giống nhau.
Có khu đông người, hàng quán mở đến tối. Có khu chỉ cần chạy ra vài trăm mét là tới chợ, trường học. Cũng có nơi giá dễ tiếp cận hơn nhưng đi làm vào trung tâm mỗi ngày sẽ mất thêm thời gian.
Nói thiệt, tìm nhà đất Đà Nẵng hiện nay không nên chỉ nhìn mỗi giá một mét vuông. Quan trọng hơn là khu đó đang có người ở thật không, đi lại có thuận tiện không, tiện ích có đủ cho cuộc sống hằng ngày và mức giá có phù hợp với túi tiền của mình hay không.
Thị trường hiện nay không còn chỉ xoay quanh khu trung tâm
Một thay đổi dễ nhận thấy là phạm vi tìm kiếm của người mua đã rộng hơn trước.
Nếu mua để ở, một gia đình có thể cân nhắc khu trung tâm vì gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, chợ và các dịch vụ. Nhưng đổi lại, giá nhà đất thường cao hơn, diện tích không phải lúc nào cũng rộng và chuyện đậu ô tô cũng cần tính kỹ.
Ra xa hơn một chút, người mua có thể tìm được đất rộng hơn hoặc nhà có diện tích thoải mái hơn.
Phía Nam Đà Nẵng hiện nay có những khu vực thuộc địa bàn Quảng Nam cũ như Điện Bàn, Hội An, Tam Kỳ, Núi Thành và nhiều xã, phường mới. Mỗi nơi lại có một kiểu sinh hoạt khác nhau.
Chẳng hạn, người làm việc thường xuyên ở khu vực phía Nam có thể quan tâm những khu dân cư quanh Tam Kỳ, Núi Thành hoặc Chu Lai. Trong khi đó, người làm việc ở khu trung tâm lại phải cân nhắc thêm thời gian di chuyển.
Thành ra, cùng là nhà đất Đà Nẵng, nhưng tiêu chí chọn của một gia đình trẻ ở Hải Châu sẽ khác khá nhiều so với một gia đình mua đất ở Tam Xuân hay Tam Anh.
Khu nào đang đông dân và dễ tìm tiện ích?
Nếu ưu tiên sự tiện lợi trong sinh hoạt, người mua thường sẽ chú ý trước hết đến những khu dân cư đã hình thành lâu.
Ở những khu đông dân, chỉ cần đi một đoạn ngắn thường đã có chợ, cửa hàng tạp hóa, quán ăn, cà phê, hiệu thuốc, trường học hoặc các dịch vụ thiết yếu.
Đây là điểm rất dễ nhận ra khi đi xem đất.
Một lô đất nhìn trên bản đồ có thể rất đẹp. Nhưng chạy tới nơi mới thấy xung quanh còn khá vắng, buổi tối ít người qua lại. Nếu mua để ở ngay thì sẽ có cảm giác khác hoàn toàn so với một khu đã có nhà cửa san sát.
Ở khu trung tâm Đà Nẵng cũ, mật độ dân cư nhìn chung cao hơn. Hải Châu, Thanh Khê và những khu dân cư lâu năm thường có hàng quán, dịch vụ hoạt động khá đều.
Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn lại có thêm đặc điểm gần biển, nhiều cơ sở lưu trú, nhà hàng và các tuyến đường phục vụ du lịch. Tuy nhiên, từng đoạn đường có đặc điểm riêng. Có chỗ rất tiện, có chỗ lại đông xe vào một số khung giờ.
Phía Nam, đặc biệt những khu thuộc Quảng Nam cũ, sự khác biệt còn rõ hơn.
Có nơi dân cư tập trung lâu năm. Có nơi nhà cửa thưa hơn. Vì vậy không nên nghe một câu “khu này đang lên” rồi áp dụng cho cả một vùng rộng.
Mua để ở thì nên nhìn vào cuộc sống hằng ngày
Một căn nhà đẹp chưa chắc đã là căn nhà phù hợp.
Nếu mua để ở, mình nghĩ nên thử hình dung một ngày bình thường tại khu đó.
Buổi sáng từ nhà ra đường lớn mất bao lâu?
Đi chợ có tiện không?
Con đi học có phải băng qua tuyến đường đông xe không?
Buổi tối muốn mua đồ ăn có phải chạy xa không?
Cuối tuần đi biển hoặc vào trung tâm có mất quá nhiều thời gian không?
Những câu hỏi này nghe đơn giản nhưng lại rất thực tế.
Ví dụ, một khu đất có giá vừa túi tiền nhưng mỗi ngày phải đi làm xa 15–20 km. Nếu đi vài hôm thì không sao. Nhưng ở riết, chuyện xăng xe, thời gian và kẹt xe sẽ trở thành vấn đề.
Ngược lại, một căn nhà có giá cao hơn một chút nhưng nằm trong khu dân cư đã ổn định, gần trường và chợ, đường vào nhà dễ đi thì có thể phù hợp hơn với gia đình mua để ở.
Không có đáp án chung cho tất cả mọi người.
Giờ cao điểm mới cho thấy đường có thuận tiện hay không
Có một kinh nghiệm khá đơn giản khi đi xem nhà đất Đà Nẵng: đừng chỉ đi xem vào giữa buổi sáng hoặc đầu giờ chiều.
Nếu có thể, nên chạy qua khu đó khoảng 7–8 giờ sáng và 17–18 giờ.
Đây là lúc dễ thấy nhất tình trạng giao thông thực tế.
Một tuyến đường bình thường lúc 10 giờ sáng có thể rất thoáng. Nhưng đến giờ đưa đón con, đi làm hoặc tan ca thì lượng xe tăng lên rõ rệt.
Các tuyến đường lớn, khu vực gần chợ, trường học hoặc nút giao thường cần quan sát kỹ hơn.
Đặc biệt với những người mua nhà để đi làm mỗi ngày, khoảng cách trên bản đồ không quan trọng bằng thời gian đi thực tế.
Có đoạn chỉ cách nhau vài cây số nhưng giờ cao điểm đi khá lâu. Có đoạn xa hơn một chút nhưng đường dễ chạy.
Quảng Nam cũ đang tạo thêm nhiều lựa chọn về nhà đất
Điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là người mua không còn bó hẹp trong phạm vi Đà Nẵng cũ.
Khu vực Quảng Nam cũ có lợi thế là phạm vi rộng và loại hình khu dân cư rất đa dạng.
Có những khu đô thị, khu dân cư đã hình thành. Có những khu ven trục đường lớn. Cũng có những vùng còn khá thưa nhà.
Ở phía Nam, các khu vực Tam Kỳ, Núi Thành, Chu Lai và vùng lân cận được nhiều người quan tâm theo hướng ở thật, làm việc tại địa phương hoặc tìm đất có diện tích phù hợp hơn.
Nhưng khoảng cách vẫn là vấn đề cần tính.
Nếu công việc nằm ở trung tâm Đà Nẵng thì việc chọn một khu quá xa chỉ vì giá thấp chưa chắc phù hợp. Còn nếu công việc, gia đình và sinh hoạt đều ở phía Nam thì bài toán lại hoàn toàn khác.
Đó là lý do thị trường hiện tại nên được nhìn theo nhu cầu sử dụng thực tế, chứ không chỉ nhìn ranh giới hành chính.
Giá nhà đất Đà Nẵng hiện nay khoảng bao nhiêu?
Không có một mức giá chung cho toàn thành phố.
Ngay trong cùng một khu vực, giá có thể chênh nhau khá nhiều tùy đường, vị trí, diện tích, mặt tiền, pháp lý và mức độ dân cư.
Nếu lấy mặt bằng tham khảo để hình dung, những khu xa trung tâm hoặc có mật độ dân cư thấp có thể gặp mức khoảng 6–7 triệu đồng/m² ở một số vị trí.
Những khu dân cư thuận tiện hơn có thể khoảng 8–12 triệu đồng/m².
Còn vị trí mặt đường lớn, thuận tiện kinh doanh hoặc những khu có nhu cầu cao có thể lên khoảng 12–15 triệu đồng/m² hoặc cao hơn.
Đây chỉ nên xem là khoảng giá tham khảo khi tìm hiểu thị trường. Giá rao bán và giá giao dịch thực tế có thể khác nhau.
Ví dụ, cùng một diện tích 100 m² nhưng lô nằm trong đường nội bộ và lô nằm trên trục đường lớn sẽ không thể đánh đồng.
Chưa kể đất vuông vức, pháp lý rõ ràng, đường vào thuận tiện thường được người mua cân nhắc khác với một lô có vị trí khó sử dụng.
Tài chính khoảng 1 tỷ có tìm được nhà đất không?
Có thể tìm, nhưng phải xác định trước mình chấp nhận điều gì.
Với ngân sách dưới 1 tỷ, lựa chọn thường sẽ rộng hơn nếu người mua chấp nhận đi xa trung tâm hoặc chọn diện tích, vị trí và tiện ích ở mức vừa phải.
Tầm 1–1,5 tỷ đồng, việc tìm đất ở các khu vực ngoài trung tâm sẽ thực tế hơn. Tuy nhiên vẫn phải xem cụ thể từng vị trí chứ không thể lấy một mức giá áp cho cả xã hoặc phường.
Từ 1,5–2 tỷ đồng trở lên, người mua thường có thêm lựa chọn về vị trí và diện tích. Nếu mua đất rồi xây nhà thì cũng cần để riêng ngân sách xây dựng, nội thất, giấy phép, thiết kế và các khoản phát sinh.
Đừng lấy toàn bộ tiền dành cho đất rồi mới tính chuyện xây nhà.
Nhiều người đi xem đất rất hào hứng vì thấy vừa ngân sách, đến lúc tính tổng chi phí mới nhận ra số tiền cần bỏ ra cao hơn dự kiến.
Khu gần biển có phải lúc nào cũng dễ sống hơn?
Gần biển là một lợi thế đối với nhiều người, nhưng không nên hiểu đơn giản rằng cứ càng gần biển thì càng phù hợp.
Khu gần biển thường có không khí thoáng, dễ đi dạo và có nhiều hàng quán. Một số khu còn có lượng khách du lịch, nhà hàng và dịch vụ hoạt động khá nhiều.
Nhưng đổi lại, có những đoạn đông xe hơn vào mùa du lịch hoặc buổi tối. Một số tuyến đường có lượng xe lớn, việc đậu ô tô cũng phải tính.
Nếu mua để ở lâu dài, nên xem khu vực vào cả ngày thường lẫn cuối tuần.
Một nơi ban ngày yên tĩnh chưa chắc buổi tối cũng như vậy.
Còn sân bay thì nên hiểu thế nào?
Sân bay quốc tế Đà Nẵng là lợi thế rất rõ đối với những người thường xuyên đi công tác, đi máy bay hoặc có công việc cần kết nối nhanh.
Nhưng không phải cứ mua nhà đất càng gần sân bay càng tốt.
Người mua nên cân nhắc cả tiếng ồn, mật độ xe, khoảng cách đến chỗ làm và những tiện ích xung quanh.
Với các khu vực phía Nam thuộc Quảng Nam cũ, câu chuyện kết nối còn liên quan đến Chu Lai và sân bay Chu Lai. Đây là yếu tố nên xem ở góc độ giao thông và nhu cầu đi lại của từng người, thay vì mặc định rằng mọi khu vực đều được hưởng lợi giống nhau.
Quan trọng nhất vẫn là mình sống và làm việc ở đâu.
Có khu đông sinh viên, nhưng không phải nơi nào cũng vậy
Đây là một điểm người mua nhà đất để cho thuê cần chú ý.
Một số khu vực gần trường đại học, cao đẳng và các cụm dân cư đông người trẻ thường có nhu cầu thuê phòng hoặc nhà ở tốt hơn những vùng thưa dân.
Nhưng không nên lấy đặc điểm của một khu rồi áp cho cả Đà Nẵng.
Đặc biệt với các khu vực phía Nam như Tam Xuân, Tam Anh hay những vùng rộng thuộc Quảng Nam cũ, nhu cầu thuê còn phụ thuộc vào khu công nghiệp, người lao động, gia đình địa phương và nơi làm việc.
Nếu mua để cho thuê, tốt nhất nên đi khảo sát thực tế.
Buổi tối thử chạy quanh khu dân cư. Xem có nhiều phòng trọ, cửa hàng, quán ăn hay không. Hỏi thử giá thuê một vài căn tương tự.
Lúc đó mới biết thị trường cho thuê thực tế ra sao.
Những khu vực nào phù hợp với người mua để ở?
Nếu thích tiện ích đầy đủ và cần đi làm trong khu trung tâm, người mua có thể ưu tiên các khu dân cư đã hình thành ở Hải Châu, Thanh Khê, Cẩm Lệ và những khu lân cận.
Nếu thích gần biển, có thể xem thêm Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn và các khu ven biển. Nhưng cần kiểm tra kỹ tuyến đường, mật độ xe và môi trường xung quanh.
Nếu muốn không gian rộng hơn và tài chính vừa phải, có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm về phía Nam.
Các khu thuộc Quảng Nam cũ như Điện Bàn, Tam Kỳ, Núi Thành hay những xã mới có thể phù hợp với người làm việc tại khu vực này hoặc không cần vào trung tâm mỗi ngày.
Riêng những nơi như Tam Xuân, Tam Anh, người mua nên xem từng khu dân cư cụ thể. Cùng một địa bàn nhưng đoạn gần đường lớn và đoạn nằm sâu bên trong có thể khác nhau khá rõ về sinh hoạt.
Những điểm bất tiện không nên bỏ qua
Thị trường nhà đất nhìn qua tin đăng thường chỉ thấy mặt tích cực.
Đi xem thực tế mới thấy những chuyện nhỏ nhưng ảnh hưởng lâu dài.
Đó có thể là đường trước nhà hẹp. Là chỗ đậu ô tô khó. Là hàng xóm xây dựng liên tục. Là buổi tối quá vắng. Là xe tải chạy nhiều. Hoặc đơn giản là đi chợ và đưa con đi học không tiện như tưởng tượng.
Chuyện thoát nước cũng cần hỏi.
Không nên nghe một câu “khu này không ngập” rồi quyết định ngay. Hãy hỏi người đang sống tại đó xem những đợt mưa lớn trước đây nước có dồn vào khu vực không, thoát trong bao lâu.
Nếu có thể, nên xem khu đất sau một trận mưa.
Một số đoạn đường lớn cũng cần xem quy hoạch và khả năng mở rộng đường. Đừng chỉ nhìn mặt tiền rộng hiện tại rồi bỏ qua thông tin quy hoạch.
Mua nhà đất để đầu tư cần tỉnh táo hơn mua để ở
Mua để ở và mua để đầu tư là hai bài toán khác nhau.
Người mua để ở quan tâm nhiều đến trường học, chợ, đường đi làm, hàng xóm, môi trường sống và tiện ích.
Người mua đầu tư lại quan tâm thêm đến thanh khoản, giá mua vào, khả năng sử dụng, quy hoạch và nhu cầu thực tế của khu vực.
Không nên chỉ nghe câu “khu này sắp phát triển” rồi xuống tiền.
Một khu có nhiều dự án trên giấy nhưng hiện tại dân cư còn ít thì cách đánh giá sẽ khác với nơi đã có người ở, có cửa hàng, trường học và nhu cầu mua bán thật.
Nói thiệt, nếu không hiểu khu vực thì nên đi xem nhiều lần.
Lần đầu xem đất để biết vị trí. Lần thứ hai xem giao thông. Lần khác đi vào buổi tối. Nếu có thời gian, hỏi thêm người dân xung quanh.
Mất vài buổi vẫn rẻ hơn mua nhầm một tài sản rồi mới phát hiện vấn đề.
Trước khi đặt cọc nên kiểm tra những gì?
Đừng vội đặt cọc chỉ vì thấy giá hợp lý.
Trước tiên cần kiểm tra giấy tờ và chủ thể có quyền bán. Sau đó xem tình trạng quy hoạch, mục đích sử dụng đất, diện tích thực tế và thông tin trên giấy chứng nhận.
Nếu mua nhà, cần xem thêm hiện trạng xây dựng.
Nếu mua đất mặt đường, cần hỏi rõ đường hiện tại là đường công cộng hay lối đi chung. Nếu có thông tin mở đường thì phải kiểm tra cụ thể chứ không nghe truyền miệng.
Ngoài tiền mua tài sản, cũng cần tính thuế, phí, chi phí công chứng, sang tên và các khoản liên quan.
Với tài sản giá trị lớn, nếu bản thân chưa có kinh nghiệm thì nên nhờ người am hiểu pháp lý kiểm tra trước khi ký.
Người mua nhà đất Đà Nẵng hiện nay nên bắt đầu từ đâu?
Theo cách thực tế nhất, hãy bắt đầu bằng ngân sách.
Ví dụ có 1 tỷ thì đừng tìm toàn bộ thị trường Đà Nẵng.
Hãy chia ra:
- Muốn ở khu nào?
- Đi làm ở đâu?
- Cần trường học gần không?
- Có cần ô tô vào tận nhà không?
- Muốn gần biển hay chỉ cần khu dân cư yên ổn?
- Chấp nhận đi xa trung tâm bao nhiêu phút?
- Còn bao nhiêu tiền dành cho xây dựng và sửa chữa?
Sau đó mới lọc tin.
Cách này sẽ đỡ mất thời gian hơn rất nhiều.
Một tin đăng giá rẻ hơn vài trăm triệu nhưng nằm quá xa nhu cầu sinh hoạt chưa chắc là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, một tài sản giá cao hơn nhưng đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng có thể đáng để xem xét kỹ hơn.
Thị trường nhà đất Đà Nẵng hiện nay nên nhìn bằng nhu cầu thật
Điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay có lẽ không nằm ở một con số giá cụ thể.
Đà Nẵng sau khi sáp nhập Quảng Nam có phạm vi rất rộng. Điều đó làm cho thị trường có nhiều lớp khác nhau.
Khu trung tâm vẫn có đặc điểm của đô thị đông dân.
Khu ven biển có câu chuyện riêng về du lịch, dịch vụ và sinh hoạt.
Các khu phía Nam lại có những đặc điểm gắn với dân cư địa phương, công việc, sản xuất, Chu Lai và các tuyến kết nối.
Vì vậy, không nên hỏi đơn giản “nhà đất Đà Nẵng đang đắt hay rẻ”.
Câu hỏi thực tế hơn là: mức giá đó có phù hợp với vị trí, khả năng sử dụng và tài chính của mình hay không?
Một căn nhà để ở có thể cần ưu tiên trường học và chợ.
Một lô đất dành cho gia đình lại cần đường đi thuận tiện.
Một tài sản cho thuê cần nhìn vào nhu cầu người thuê thật.
Còn nếu mua để giữ tài sản lâu dài thì pháp lý và quy hoạch phải được đặt lên trước những lời quảng cáo về tương lai.
FAQ – Những câu hỏi thường gặp về nhà đất Đà Nẵng
1. Nhà đất Đà Nẵng hiện nay giá khoảng bao nhiêu?
Giá rất khác nhau theo khu vực và vị trí. Một số khu xa trung tâm có thể gặp mức khoảng 6–7 triệu đồng/m², khu dân cư thuận tiện khoảng 8–12 triệu đồng/m², còn vị trí đẹp, mặt đường lớn có thể từ 12–15 triệu đồng/m² hoặc cao hơn. Đây chỉ là mức tham khảo.
2. Có khoảng 1 tỷ đồng nên tìm nhà đất ở đâu?
Có thể mở rộng tìm kiếm ra các khu vực ngoài trung tâm hoặc phía Nam Đà Nẵng hiện nay. Tuy nhiên nên ưu tiên nơi phù hợp với công việc và sinh hoạt thay vì chỉ chọn nơi có giá thấp nhất.
3. Mua đất ở Quảng Nam cũ hiện nay có cần lưu ý gì?
Nên xác định chính xác địa chỉ hành chính hiện tại, kiểm tra giấy tờ, quy hoạch, đường giao thông và khoảng cách đến các tiện ích. Địa bàn Quảng Nam cũ rất rộng nên đặc điểm từng khu khác nhau khá nhiều.
4. Nhà đất gần biển có phù hợp để ở lâu dài không?
Có thể phù hợp nếu gia đình thích môi trường gần biển và tiện ích xung quanh đáp ứng nhu cầu. Nhưng nên xem cả giao thông, tiếng ồn, mật độ xe, chỗ đậu ô tô và hoạt động buổi tối.
5. Có nên mua đất chỉ vì nghe nói khu vực sắp phát triển?
Không nên lấy riêng thông tin đó làm căn cứ quyết định. Hãy kiểm tra hiện trạng dân cư, đường sá, tiện ích, pháp lý, quy hoạch và nhu cầu thực tế của khu vực.
6. Đi xem đất nên đi vào thời điểm nào?
Nên đi ít nhất hai thời điểm. Ban ngày để xem vị trí và tiện ích. Khoảng 7–8 giờ sáng hoặc 17–18 giờ để kiểm tra giao thông. Nếu mua để ở, nên ghé thêm vào buổi tối để cảm nhận khu dân cư.
7. Người mua nên xem bao nhiêu căn trước khi quyết định?
Không có con số cố định. Nhưng với tài sản lớn, nên xem nhiều vị trí tương tự để biết mặt bằng giá và nhận ra điểm khác nhau giữa từng khu. So sánh thực tế thường hữu ích hơn chỉ xem tin đăng.
Tìm nhà đất Đà Nẵng, nên đi từ nhu cầu của mình
Thị trường rộng thì lựa chọn nhiều, nhưng cũng dễ bị rối.
Thay vì xem hàng trăm tin rồi thấy nơi nào cũng có vẻ hợp lý, mình nên xác định trước ngân sách, nơi làm việc, nhu cầu gia đình và khoảng thời gian có thể dành cho việc đi lại.
Sau đó mới chọn vài khu để khảo sát trực tiếp.
BĐS Đà Nẵng 247 tập trung cung cấp thông tin và kết nối người mua, người bán và môi giới trên thị trường Đà Nẵng hiện nay. Nếu đang tìm nhà, đất ở Đà Nẵng hoặc các khu vực Quảng Nam cũ, bạn có thể tham khảo tin đăng theo từng khu vực rồi tự kiểm tra thực tế trước khi đưa ra quyết định.
