Có Nên Đầu Tư Đất Gần Bà Nà Không? Góc Nhìn Thực Tế Hiện Nay
Nếu hỏi một câu ngắn gọn là có nên đầu tư đất gần Bà Nà không, thì theo góc nhìn thực tế, câu trả lời không nên là “có” hay “không” ngay.
Khu vực quanh Bà Nà khá rộng. Có chỗ dân cư ở ổn định từ lâu, đường sá thuận tiện, đi vào trung tâm Đà Nẵng cũng không quá khó. Nhưng cũng có những khu còn thưa nhà, đất nằm sâu trong đường nhỏ hoặc phụ thuộc khá nhiều vào quy hoạch sau này.
Đặc biệt sau khi Quảng Nam được sắp xếp, hợp nhất vào Đà Nẵng, cách nhìn về khu vực phía Tây thành phố cũng có nhiều thay đổi. Xã Bà Nà mới tại thành phố Đà Nẵng được thành lập trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của xã Hòa Ninh và xã Hòa Nhơn thuộc huyện Hòa Vang cũ. Vì vậy, khi tìm hiểu đất khu ni, không nên chỉ nhìn vào cái tên Bà Nà mới mà bỏ qua đặc điểm từng khu dân cư bên trong.
Nói thiệt, đất gần Bà Nà không phải kiểu mua chỗ mô cũng được. Cùng gọi là “gần Bà Nà” nhưng giá, đường đi, dân cư và khả năng sử dụng thực tế có thể khác nhau khá nhiều.
Nếu mua để ở lâu dài thì cách tính lại càng khác so với người mua để dành tiền 5–10 năm.
Vì sao đất quanh Bà Nà được nhiều người để ý?
Điểm đầu tiên dễ thấy là Bà Nà nằm ở khu vực phía Tây Đà Nẵng, nơi có sự thay đổi khá rõ giữa vùng dân cư hiện hữu và những khu vực còn nhiều đất trống.
Từ đây kết nối về các khu vực trung tâm không giống nhau. Có vị trí đi theo các tuyến đường lớn khá thuận tiện, nhưng cũng có chỗ phải vòng qua nhiều đoạn đường nhỏ mới ra được trục chính.
Bà Nà còn gắn với khu vực Bà Nà Hills, tuyến đi lên khu du lịch và các vùng đồi núi phía Tây. Điều này khiến nhiều người khi tìm đất thường quan tâm đến khoảng cách từ lô đất đến các tuyến đường dẫn về Bà Nà.
Tuy nhiên, cần phân biệt một chuyện.
Đất gần khu du lịch không đồng nghĩa với đất nằm sát khu du lịch sẽ dễ mua bán hoặc có giá cao.
Người mua đất ở thật thường quan tâm nhiều hơn đến đường đi làm, trường học, chợ, bệnh viện, điện nước và hàng quán. Còn người mua đầu tư lại nhìn thêm quy hoạch, khả năng kết nối giao thông và nhu cầu sử dụng đất trong tương lai.
Hai nhóm này có cách lựa chọn hoàn toàn khác nhau.
Khu vực Bà Nà mới có gì đáng chú ý sau sáp nhập?
Sau khi hình thành xã Bà Nà mới, phạm vi địa bàn được nhìn nhận rộng hơn so với cách gọi Hòa Ninh hay Hòa Nhơn trước đây.
Đây là điểm người mua đất cần lưu ý.
Một người rao “đất Bà Nà” có thể đang nói đến một vị trí rất khác so với người khác cũng rao “đất Bà Nà”. Vì vậy, chỉ nghe tên xã hoặc tên khu vực là chưa đủ.
Khi xem một lô đất, nên lấy vị trí thực tế trên bản đồ làm căn cứ đầu tiên.
Chẳng hạn, cùng khoảng cách vài cây số nhưng một lô nằm sát đường lớn, xung quanh có nhà dân thì trải nghiệm sử dụng khác hẳn một lô nằm trong đường bê tông nhỏ, hai bên còn đất trống.
Sau sáp nhập, tên đơn vị hành chính thay đổi nhưng điều kiện sử dụng thực tế của từng khu đất không tự nhiên thay đổi theo. Đường vẫn là đường đó, chợ vẫn nằm ở vị trí đó, trường học vẫn ở khu vực đó.
Cho nên, mua đất thời điểm này càng nên nhìn vào thực địa, chứ không chỉ nhìn tên địa danh mới.
Đường sá quanh Bà Nà ảnh hưởng giá đất như thế nào?
Đây có lẽ là yếu tố nên xem kỹ nhất.
Một lô đất có diện tích đẹp nhưng đường vào nhỏ, xe ô tô khó tránh nhau thì giá trị sử dụng khác với lô đất nằm ngay tuyến đường rộng.
Ở khu vực phía Tây Đà Nẵng, có những đoạn đường dân cư sử dụng khá lâu đời. Nhà cửa nằm liên tục, hàng quán và dịch vụ nhỏ xuất hiện dọc đường. Những khu như vậy thường tạo cảm giác dễ sống hơn.
Ngược lại, có những vị trí nhìn trên bản đồ rất đẹp nhưng khi chạy xe tới mới thấy đường vào khá vắng. Buổi tối ít người qua lại. Muốn mua đồ ăn hoặc đi chợ phải chạy thêm một đoạn.
Đối với người mua để ở, đây là chuyện không nhỏ.
Nên đi thử đường vào đất vào nhiều thời điểm
Đừng chỉ xem đất lúc 9–10 giờ sáng.
Nếu có thời gian, nên chạy qua khu vực vào khoảng:
- Sáng sớm.
- Khoảng 11–13 giờ.
- Cuối buổi chiều.
- Buổi tối sau 19 giờ.
Đi buổi tối mới thấy khu đó có thực sự có người ở hay không.
Có khu ban ngày nhìn khá bình thường nhưng tối xuống nhà dân sáng đèn, quán ăn mở cửa, trẻ con chơi trước nhà. Cũng có khu ban ngày thấy rộng rãi, nhưng tối lại khá vắng.
Hai kiểu này không giống nhau.
Giá đất gần Bà Nà hiện nay khoảng bao nhiêu?
Giá đất quanh Bà Nà không có một mức chung cho toàn xã.
Nếu chỉ đưa ra một con số cố định thì rất dễ làm người đọc hiểu sai. Giá thực tế còn phụ thuộc vào đường, diện tích, vị trí, pháp lý, đất ở bao nhiêu mét vuông, hướng đất và khoảng cách đến khu dân cư hiện hữu.
Trên thị trường, có thể gặp những lô đất vài trăm triệu đồng ở vị trí xa trục chính hoặc diện tích nhỏ, trong khi các lô nằm ở khu dân cư tốt, đường ô tô thuận tiện có thể lên mức cao hơn đáng kể.
Những lô có diện tích lớn cũng cần xem kỹ cơ cấu đất. Không phải cứ diện tích 500–1.000 m² là toàn bộ đều có thể xây nhà.
Vì vậy, nếu đang tìm đất khoảng 500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay trên 1 tỷ đồng, nên xác định trước mục tiêu.
Với ngân sách thấp, thường phải chấp nhận vị trí xa hơn hoặc diện tích nhỏ hơn.
Người có khoảng 1 tỷ đồng trở lên sẽ có thêm lựa chọn về đường, diện tích và vị trí, nhưng vẫn không nên vì có tiền mà mua vội.
Giá rao bán cũng chưa chắc là giá giao dịch thực tế. Đây là điểm người mua cần nhớ.
Người có tài chính bao nhiêu thì phù hợp?
Nếu mua đất Bà Nà để ở, tôi nghĩ không cần chạy theo những lô quá lớn.
Một gia đình có tài chính khoảng 700 triệu đến 1 tỷ đồng có thể bắt đầu tìm những lựa chọn vừa sức, tùy vị trí và tình trạng pháp lý từng lô.
Nếu tài chính khoảng 1–1,5 tỷ đồng, phạm vi lựa chọn sẽ rộng hơn. Có thể cân nhắc lô đất trong khu dân cư, đường đi thuận tiện hơn hoặc diện tích đủ để xây nhà và chừa sân.
Còn người có tài chính lớn hơn thì không nhất thiết phải mua thật xa chỉ vì giá rẻ. Đất có vị trí dễ sử dụng, pháp lý rõ và nhu cầu ở thực thường đáng để xem kỹ hơn.
Nếu mua đầu tư, bài toán lại khác.
Người có vốn nhàn rỗi nhưng cần thanh khoản trong thời gian ngắn nên thận trọng với đất nằm quá sâu. Bởi lúc cần bán lại, nhóm khách hàng quan tâm có thể ít hơn.
Khu nào quanh Bà Nà dễ sống hơn?
Không có một khu duy nhất phù hợp với tất cả mọi người.
Nếu ưu tiên cuộc sống hằng ngày, tôi sẽ nghiêng về những nơi có dân cư hiện hữu.
Khu có nhiều nhà dân thường kéo theo những tiện ích nhỏ như tạp hóa, quán ăn sáng, quán cà phê, tiệm sửa xe, hiệu thuốc. Không cần phải là trung tâm mới sống tiện.
Buổi sáng chạy ra mua ổ bánh mì, chiều về ghé chợ, tối có quán ăn gần nhà. Những thứ nhỏ vậy nhưng ở lâu mới thấy quan trọng.
Khu gần các tuyến đường lớn
Ưu điểm là đi lại dễ hơn, gọi xe hoặc vận chuyển đồ cũng thuận tiện.
Nhược điểm là có thể ồn hơn, xe chạy nhiều hơn và một số đoạn có lưu lượng giao thông cao vào giờ cao điểm.
Khu nằm sâu trong khu dân cư
Thường yên tĩnh hơn.
Nếu đường vào rộng và nhà cửa đã ổn định thì khá phù hợp để xây nhà ở lâu dài. Nhưng cần kiểm tra kỹ đường có phải đường công cộng hay không, có tranh chấp lối đi hay không.
Khu còn nhiều đất trống
Giá đôi khi dễ tiếp cận hơn.
Đổi lại, người mua phải chấp nhận việc xung quanh còn thưa nhà. Nếu mua với mục đích ở ngay thì có thể hơi buồn, nhất là buổi tối.
Đất gần Bà Nà có phù hợp để ở thật không?
Theo tôi là có thể phù hợp, nhưng phải chọn đúng vị trí.
Bà Nà không phải kiểu khu đô thị mà bước ra cửa là có đầy đủ mọi dịch vụ. Đặc điểm ở đây vẫn có phần dân cư xen kẽ với đất vườn, đất nông nghiệp và những khu vực rộng hơn.
Được cái, nếu thích không gian thoáng, ít chen chúc và không cần ngày nào cũng vào trung tâm thì kiểu sống này khá dễ chịu.
Một gia đình làm việc gần Hòa Vang, khu vực phía Tây hoặc có công việc không bắt buộc phải di chuyển vào trung tâm mỗi ngày có thể thấy hợp.
Ngược lại, nếu sáng nào cũng phải đi vào khu trung tâm Đà Nẵng, cần đưa con đi học xa hoặc thường xuyên di chuyển ra sân bay thì nên tính kỹ thời gian.
Khoảng cách trên bản đồ đôi khi nhìn không xa. Nhưng chạy đi chạy về mỗi ngày mới biết có phù hợp hay không.
Có dễ kẹt xe hay ngập không?
Không nên đánh đồng toàn bộ khu Bà Nà.
Một số tuyến đường chính có thể đông xe vào những thời điểm nhất định, nhất là khi lượng người di chuyển tăng. Nhưng các đường nhánh trong khu dân cư lại có đặc điểm khác.
Với vấn đề ngập, người mua cũng nên hỏi trực tiếp người dân xung quanh.
Đừng chỉ hỏi chủ đất.
Hãy hỏi một vài hộ đã sống tại đó vài năm:
“Ở đây mưa lớn có ngập không?”
“Đường này mùa mưa nước có lên không?”
“Nước có rút nhanh không?”
“Trước đây khu ni có bị ngập không?”
Người sống lâu năm thường biết rõ hơn tin quảng cáo.
Đây cũng là một trong những lý do nên đi xem đất vào mùa mưa nếu có điều kiện. Một vị trí bình thường trong ngày nắng có thể cho cảm nhận rất khác khi mưa lớn.
Đầu tư đất gần Bà Nà nên nhìn vào điều gì?
Nếu mua đầu tư, đừng chỉ nhìn câu chuyện “Bà Nà” hay “Đà Nẵng mở rộng”.
Quan trọng nhất vẫn là lô đất có giá trị sử dụng thật hay không.
Một lô đất có đường vào rõ ràng, đất ở hợp pháp, gần dân cư và có khả năng xây dựng thường dễ hình dung hơn một lô chỉ được giới thiệu bằng những câu chuyện về tương lai.
Có thể xem xét 5 yếu tố:
Một là vị trí.
Xe ô tô có vào được không? Từ đất ra đường lớn mất bao lâu?
Hai là pháp lý.
Sổ riêng hay chung? Có tranh chấp không? Có thế chấp không?
Ba là quy hoạch.
Đất có dính đường quy hoạch, hành lang bảo vệ hoặc mục đích sử dụng khác không?
Bốn là dân cư.
Xung quanh đã có người ở chưa?
Năm là giá mua.
Giá chủ đưa ra có hợp lý so với những lô tương tự trong cùng khu hay không?
Năm điểm này thực tế hơn rất nhiều so với việc chỉ nghe “khu vực này sắp phát triển”.
Những trường hợp tôi sẽ không vội mua
Có vài trường hợp dù giá nghe khá rẻ nhưng tôi vẫn khuyên nên kiểm tra thêm.
Đất giá rẻ nhưng nằm quá sâu
Nếu đường vào nhỏ, khu vực vắng và muốn đi ra đường lớn phải vòng khá xa thì thanh khoản về sau có thể khó hơn.
Đất diện tích lớn nhưng đất ở ít
Nghe 1.000 m² rất thích. Nhưng nếu phần đất ở chỉ chiếm một phần nhỏ thì phải tính lại mục đích sử dụng.
Đất chỉ có giấy tờ không rõ ràng
Đây là trường hợp nên tránh tâm lý ham rẻ.
Đặc biệt với đất mua bán qua giấy viết tay, đất chung sổ hoặc đất có nhiều người cùng đứng tên, cần làm rõ trước khi đặt cọc.
Đất dính quy hoạch
Có quy hoạch không có nghĩa là chắc chắn không mua được. Nhưng người mua phải biết chính xác quy hoạch gì, ảnh hưởng phần nào và kế hoạch sử dụng đất ra sao.
Không nên nghe câu “quy hoạch rồi nhưng không làm đâu” rồi quyết định ngay.
Đầu tư gần Bà Nà: mua để giữ dài hạn hay lướt sóng?
Nếu mua đất khu vực này, tôi thấy cách tiếp cận dài hạn hợp lý hơn việc kỳ vọng mua hôm nay rồi vài tháng sau bán chênh.
Lý do khá đơn giản.
Những khu còn đang hoàn thiện về dân cư và dịch vụ thường cần thời gian để hình thành nhu cầu thật. Không phải cứ có một thông tin quy hoạch hay thay đổi địa giới hành chính là giá đất lập tức thay đổi theo.
Người có tiền nhàn rỗi, không vay quá nhiều và xác định giữ tài sản lâu dài sẽ có cách tính khác người phải vay ngân hàng rồi bán nhanh.
Nếu phải vay một khoản lớn chỉ để mua đất vì sợ “bỏ lỡ”, tôi nghĩ nên chậm lại.
Đất đai không phải lúc nào cũng bán được ngay đúng mức giá mình mong muốn.
So sánh đất gần Bà Nà với khu vực Hòa Vang cũ
Một điểm thú vị là sau sáp nhập, người mua có thể nhìn khu vực rộng hơn thay vì chỉ bó hẹp trong tên gọi địa phương trước đây.
Bà Nà có lợi thế về không gian và kết nối với khu vực phía Tây Đà Nẵng. Trong khi những khu gần trung tâm hơn lại có lợi thế về tiện ích và nhu cầu ở hiện hữu.
Nếu gia đình ưu tiên đi làm, đi học hằng ngày thì nên đặt thời gian di chuyển lên trước.
Nếu mua đất làm nhà vườn, nơi nghỉ cuối tuần hoặc giữ tài sản dài hạn thì có thể chấp nhận vị trí xa hơn.
Không có lựa chọn nào tốt tuyệt đối. Chỉ có lựa chọn phù hợp với mục đích sử dụng.
Có nên mua đất gần Bà Nà để đón đầu quy hoạch?
Đây là câu hỏi tôi gặp khá nhiều.
Theo tôi, không nên mua chỉ vì nghe có quy hoạch.
Quy hoạch cần được kiểm tra bằng thông tin cụ thể. Đường nằm ở đâu? Kích thước bao nhiêu? Có ảnh hưởng trực tiếp đến thửa đất không? Thời điểm thực hiện thế nào? Đất hiện tại được phép sử dụng ra sao?
Một lô đất có quy hoạch rõ ràng nhưng vẫn sử dụng được, pháp lý tốt và giá mua hợp lý có thể là một câu chuyện.
Một lô khác nằm trong khu vực được kể rất nhiều về tương lai nhưng hiện tại đường vào khó, dân cư thưa và pháp lý chưa rõ thì lại là chuyện khác.
Nói thiệt, đầu tư đất nên mua thứ mình kiểm tra được, chứ không nên mua bằng kỳ vọng.
Những lưu ý trước khi đặt cọc đất quanh Bà Nà
Trước khi đưa tiền cọc, nên kiểm tra từng bước.
1. Xem sổ gốc.
Không chỉ xem ảnh chụp.
2. Đối chiếu số thửa, diện tích và vị trí.
Phải đúng với lô đất đang đi xem.
3. Kiểm tra loại đất.
Đừng mặc định toàn bộ diện tích đều là đất ở.
4. Hỏi về quy hoạch.
Nên kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền hoặc nguồn thông tin quy hoạch phù hợp.
5. Xác định đường vào.
Đường công cộng hay lối đi chung? Có tranh chấp lối đi không?
6. Hỏi người dân xung quanh.
Đặc biệt về ngập, tranh chấp và lịch sử khu đất.
7. Kiểm tra nghĩa vụ tài chính và tình trạng thế chấp.
8. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ điều kiện hoàn cọc.
Đừng vì chủ đất nói “có người khác đang hỏi” mà bỏ qua những bước này.
Mất thêm một buổi kiểm tra vẫn tốt hơn mua xong mới phát hiện vấn đề.
Vậy cuối cùng có nên đầu tư đất gần Bà Nà không?
Nếu nhìn một cách bình tĩnh, đất gần Bà Nà có những yếu tố đáng để tìm hiểu, nhất là đối với người muốn sở hữu đất tại khu vực phía Tây Đà Nẵng và có tầm nhìn dài hạn.
Nhưng tôi không nghĩ nên xem đây là kiểu đầu tư chắc chắn có lời.
Mỗi vị trí có một câu chuyện riêng.
Một lô gần khu dân cư, đường đi thuận tiện, pháp lý rõ ràng và mức giá vừa sức có thể đáng xem hơn một lô rẻ hơn nhưng nằm sâu, khó đi và thiếu tiện ích.
Người mua để ở nên ưu tiên cuộc sống hằng ngày.
Người mua giữ tài sản nên ưu tiên pháp lý, giá vốn và khả năng sử dụng.
Người mua đầu tư thì cần tính thêm thanh khoản và thời gian có thể chờ.
Sau sáp nhập, Bà Nà là một địa bàn mới về mặt hành chính, nhưng giá trị của từng mảnh đất vẫn nằm ở vị trí cụ thể. Tên địa phương có thể thay đổi, còn đường đi, dân cư, pháp lý và khả năng sử dụng đất mới là thứ quyết định trải nghiệm thực tế.
FAQ: Những câu hỏi thường gặp khi mua đất gần Bà Nà
Đất gần Bà Nà có phù hợp để ở lâu dài không?
Có thể phù hợp nếu chọn khu đã có dân cư, đường đi thuận tiện và các tiện ích cơ bản nằm trong khoảng cách hợp lý. Trước khi mua nên thử di chuyển từ đất đến nơi làm việc, trường học và chợ vào giờ thực tế.
Đất gần Bà Nà khoảng bao nhiêu tiền?
Không có một mức giá chung. Giá phụ thuộc nhiều vào vị trí, đường, diện tích đất ở, pháp lý và mức độ dân cư. Người mua nên so sánh nhiều lô trong cùng một khu thay vì lấy một tin rao làm mức chuẩn.
Có nên mua đất Bà Nà để lướt sóng không?
Không nên mặc định như vậy. Với khu vực còn có sự khác biệt lớn giữa từng vị trí, thời gian bán lại có thể không giống nhau. Nếu sử dụng vốn vay cao thì càng cần thận trọng.
Mua đất diện tích lớn quanh Bà Nà có tốt hơn không?
Chưa chắc. Diện tích lớn nhưng đất ở ít hoặc vị trí khó sử dụng chưa chắc phù hợp bằng một lô nhỏ hơn nhưng nằm trong khu dân cư và có pháp lý rõ.
Điều gì cần kiểm tra trước khi đặt cọc?
Nên kiểm tra sổ gốc, loại đất, quy hoạch, đường vào, tranh chấp, tình trạng thế chấp và các điều kiện ghi trong hợp đồng cọc. Nếu giá trị giao dịch lớn, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý kiểm tra trước.
Nếu đang tìm đất quanh Bà Nà, tôi nghĩ không cần vội.
Cứ chọn vài khu mình thấy phù hợp, chạy xe tới tận nơi, đứng lại một chút xem dân cư, đường sá, hàng quán và sinh hoạt xung quanh. Hỏi thêm người sống lâu năm trong khu đó càng tốt.
Đi xem đất mà thấy hợp thì hãy kiểm tra tiếp về pháp lý và quy hoạch. Còn nếu chỉ thấy rẻ nhưng có quá nhiều điểm chưa rõ, bỏ qua một lô cũng không sao.
