Đầu Tư Đất Quanh Bà Nà Cần Lưu Ý Gì? Kinh Nghiệm Thực Tế
Nhắc tới khu vực Bà Nà, nhiều người ở Đà Nẵng nghĩ ngay tới đường lên núi, khí hậu mát, cảnh quan và khu du lịch Bà Nà Hills. Nhưng nếu nhìn dưới góc độ nhà đất thì câu chuyện lại khác. Đất quanh Bà Nà có nhiều loại, mỗi khu một kiểu. Có chỗ nằm gần đường lớn, có chỗ đi sâu vào khu dân cư, cũng có những thửa đất nhìn trên bản đồ khá đẹp nhưng tới tận nơi mới thấy đường đi không thuận tiện như mình tưởng.
Đặc biệt, sau khi Quảng Nam sáp nhập vào Đà Nẵng, cách nhìn về khu vực phía tây thành phố cũng có nhiều thay đổi. Người tìm đất bây giờ thường không chỉ hỏi “đất Bà Nà giá bao nhiêu?” mà còn quan tâm đường đi, khu dân cư, khoảng cách tới trung tâm, khả năng xây dựng và mục đích sử dụng sau này.
Xã Bà Nà mới tại thành phố Đà Nẵng được thành lập trên cơ sở sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của xã Hòa Ninh và xã Hòa Nhơn thuộc huyện Hòa Vang cũ. Sau sắp xếp, khu vực này có quy mô khoảng 65,9 km² và dân số hơn 39.500 người.
Nói thiệt, với đất vùng ven như ri, đừng vội nhìn thấy một khu du lịch nổi tiếng rồi nghĩ mua miếng đất nào gần đó cũng được. Quan trọng nhất vẫn là mua đúng vị trí, đúng pháp lý và đúng nhu cầu.
Trước khi mua đất quanh Bà Nà, nên hiểu khu vực này trước
Bà Nà không phải là một khu dân cư tập trung theo kiểu Hải Châu, Thanh Khê hay Cẩm Lệ. Không gian ở đây rộng hơn, có khu dân cư lâu năm xen với đất nông nghiệp, đồi núi, đường liên xã và những khu vực nằm gần các tuyến đi về phía tây.
Đây cũng là điểm mà người mua lần đầu dễ nhầm.
Cùng được gọi là “đất gần Bà Nà”, nhưng một miếng có thể nằm sát đường thuận tiện đi lại, trong khi miếng khác phải chạy thêm một đoạn khá xa mới ra đường chính.
Vì vậy, khi tìm đất, đừng chỉ xem khoảng cách trên Google Maps. Nên chạy xe thực tế từ thửa đất ra đường lớn, chợ, trường học và những tuyến mình thường sử dụng.
Nếu mua để ở thì chuyện này càng quan trọng.
Ở khu ni, buổi sáng đi làm mà đường vòng thêm 10–15 phút mỗi ngày thì một thời gian sau sẽ thấy khá bất tiện. Lúc xem đất thấy yên tĩnh, rộng rãi thì thích thật, nhưng ở riết mới biết mình có hợp với nhịp sống đó hay không.
Đất gần Bà Nà nằm ở khu nào thì đáng xem hơn?
Không có một vị trí duy nhất gọi là đẹp nhất. Mỗi người có nhu cầu khác nhau.
Khu gần đường lớn phù hợp với người cần đi lại thường xuyên
Nếu mục đích chính là ở lâu dài, nên ưu tiên những thửa có đường vào rõ ràng và kết nối thuận tiện với tuyến đường chính.
Đường rộng chưa chắc đã là yếu tố duy nhất. Cần xem đường đó có đi quanh năm được không, mùa mưa có khó đi không, xe ô tô vào tới đất được không.
Một miếng đất nằm trong hẻm nhỏ nhưng khu dân cư ở ổn định đôi khi còn thực tế hơn một thửa nằm rất gần đường lớn nhưng xung quanh chưa có nhà cửa.
Khu có dân cư hiện hữu thường dễ sinh hoạt hơn
Đất nằm giữa khu dân cư đã có người ở thường có lợi thế về sinh hoạt hằng ngày.
Buổi sáng có hàng quán, có người đi chợ. Chiều về có trẻ con, xe cộ qua lại. Tối đến vẫn có ánh đèn nhà dân.
Những thứ này nghe đơn giản nhưng rất quan trọng với người mua để ở.
Nếu mua đất để làm nhà nghỉ, homestay hoặc một mô hình dịch vụ nào đó thì lại phải tính khác. Khi ấy lượng người qua lại, đường tiếp cận và cảnh quan xung quanh mới là những thứ cần xem kỹ.
Pháp lý là chuyện phải kiểm tra đầu tiên
Đất vùng ven thường có nhiều loại giấy tờ và nguồn gốc sử dụng khác nhau. Vì vậy, đừng chỉ nghe người bán nói “đất có sổ” là xong.
Cần xem trực tiếp giấy chứng nhận và đối chiếu với thửa đất ngoài thực tế.
Kiểm tra mục đích sử dụng đất
Đây là phần rất dễ bỏ qua.
Không phải toàn bộ diện tích ghi trên một giấy chứng nhận đều là đất ở. Có thể một phần là đất ở, phần còn lại là đất nông nghiệp hoặc loại đất khác.
Nếu bạn định mua để xây nhà, phải xác định phần diện tích nào được phép xây dựng theo quy định hiện hành.
Một miếng 500 m² nghe khá rộng nhưng nếu diện tích đất ở chỉ chiếm một phần thì cách sử dụng hoàn toàn khác với suy nghĩ ban đầu.
Xem kỹ thông tin trên sổ
Nên kiểm tra:
- Tên người sử dụng đất.
- Diện tích.
- Số thửa.
- Tờ bản đồ.
- Mục đích sử dụng.
- Thời hạn sử dụng.
- Hình thức sử dụng.
- Tình trạng thế chấp nếu có.
Nếu mua chung, mua một phần thửa hoặc nhận chuyển nhượng theo hình thức giấy tay thì càng phải cẩn thận.
Đừng vì thấy giá rẻ hơn một chút mà bỏ qua bước này.
Quy hoạch quanh Bà Nà cần xem thế nào?
Đây có lẽ là phần người mua đất nên dành nhiều thời gian nhất.
Khu vực phía tây Đà Nẵng có không gian rộng, địa hình thay đổi và liên quan tới nhiều loại đất khác nhau. Vì vậy, việc nhìn bản đồ quy hoạch trên mạng rồi tự kết luận “đất này nằm ngoài quy hoạch” là chưa đủ.
Một thửa đất có thể hôm nay nhìn rất đẹp nhưng lại nằm trong khu vực có định hướng sử dụng đất khác với mục đích mình đang tính.
Đừng mua chỉ vì nghe nói sắp có đường
Câu này gặp khá nhiều khi đi xem đất.
Người bán có thể nói:
“Đường ni sắp mở.”
“Sau ni khu vực đông lắm.”
“Nghe nói có dự án gần đây.”
Những thông tin kiểu truyền miệng chỉ nên xem là tham khảo.
Nếu một con đường tương lai là lý do chính khiến bạn quyết định xuống tiền thì phải tìm được thông tin quy hoạch phù hợp và kiểm tra khả năng thực hiện. Không nên lấy lời kể làm căn cứ duy nhất.
Đầu tư đất mà mua bằng tin đồn thì rủi ro khá cao.
Đường đi thực tế quan trọng hơn khoảng cách trên bản đồ
Có một kinh nghiệm khá đơn giản khi mua đất quanh Bà Nà: hãy đi thử đường vào nhiều thời điểm.
Nếu có thể, nên chạy qua khu đất vào buổi sáng, chiều và một lần sau mưa.
Ban ngày nhìn đường rất dễ. Nhưng sau mưa mới biết đoạn nào đọng nước, đoạn nào trơn hoặc đi lại khó khăn.
Có những khu đất nhìn trên bản đồ chỉ cách đường lớn vài trăm mét. Nhưng đường vào nhỏ, quanh co hoặc chưa thuận tiện cho ô tô thì giá trị sử dụng sẽ khác hẳn.
Giờ cao điểm cũng nên để ý
Nếu thường xuyên đi vào trung tâm Đà Nẵng để làm việc, nên thử tính thời gian di chuyển vào giờ đi làm và tan tầm.
Không nên lấy thời gian chạy xe lúc 10 giờ sáng hoặc đầu giờ chiều để làm căn cứ.
Nhà đất mua để ở là chuyện dùng mỗi ngày. Đi làm, đưa con đi học, đi chợ, về nhà buổi tối… tất cả đều liên quan tới đường sá.
Chợ, trường học và hàng quán có gần không?
Người mua đất đầu tư đôi khi chỉ quan tâm đường lớn và cảnh quan. Nhưng người mua để ở lại quan tâm những thứ rất đời thường.
Ví dụ sáng muốn mua bó rau, ổ bánh mì hay vài món ăn thì đi bao xa?
Con đi học ở đâu?
Khi đau bụng hoặc cần mua thuốc buổi tối thì có thuận tiện không?
Những câu hỏi nhỏ này giúp mình đánh giá khu dân cư có phù hợp để ở thật hay không.
Những khu đã có dân ở ổn định thường dễ tìm hàng quán và các dịch vụ thiết yếu hơn. Còn những khu đất nằm khá tách biệt thì sự yên tĩnh có thể là ưu điểm, nhưng sinh hoạt cũng sẽ bất tiện hơn.
Khu vực này có bị ngập hay ảnh hưởng thời tiết không?
Đây là vấn đề không nên bỏ qua khi xem đất phía tây Đà Nẵng.
Địa hình từng khu không giống nhau. Có chỗ cao ráo, có chỗ thấp hơn. Có tuyến đường bình thường nhìn không có gì nhưng khi mưa lớn lại dễ phát sinh chuyện đi lại.
Tốt nhất là hỏi người dân sống gần đó.
Người ở lâu năm thường biết khá rõ:
- Nước có lên khu này không?
- Mưa lớn đường có ngập không?
- Khu đất có bị nước chảy qua không?
- Mùa mưa đi lại có khó không?
- Điện, nước có ổn định không?
Đây là kiểu thông tin đi hỏi thực tế thường hữu ích hơn việc chỉ xem ảnh chụp.
Giá đất quanh Bà Nà nên nhìn như thế nào?
Giá đất khu vực này không nên gom thành một mức chung.
Cùng một xã nhưng giá có thể khác khá nhiều tùy đường, vị trí, diện tích, pháp lý và loại đất.
Một thửa nằm gần đường lớn, có dân cư xung quanh và giấy tờ rõ ràng chắc chắn cần được so sánh riêng với một thửa nằm sâu bên trong.
Vì vậy, nếu ai hỏi “đất Bà Nà hiện nay bao nhiêu tiền một mét vuông?” thì câu trả lời thực tế nhất là phải biết chính xác khu nào và thửa nào mới định giá tương đối được.
Đừng lấy giá rẻ làm tiêu chí duy nhất
Miếng đất rẻ hơn thị trường có thể là cơ hội, nhưng cũng có thể có lý do.
Chẳng hạn:
- Đường vào khó.
- Diện tích đất ở ít.
- Hình dạng đất khó xây dựng.
- Pháp lý chưa hoàn chỉnh.
- Có tranh chấp.
- Đang thế chấp.
- Có hạn chế về quy hoạch.
- Vị trí nằm khá xa khu dân cư.
Bởi vậy, trước khi so giá, nên so điều kiện của từng thửa đất.
Người có tài chính bao nhiêu thì nên xem đất khu ni?
Không có một mức vốn cố định phù hợp cho tất cả mọi người.
Nếu tài chính vừa phải và mục tiêu là giữ tài sản lâu dài, có thể tìm những thửa diện tích vừa sức, pháp lý rõ ràng, đường vào ổn và không quá xa khu dân cư.
Ngược lại, nếu tài chính lớn hơn nhưng phải vay ngân hàng nhiều thì cần tính kỹ dòng tiền.
Đất chưa chắc tạo ra thu nhập ngay.
Nếu mua xong mà phải trả lãi đều mỗi tháng trong khi chưa có kế hoạch sử dụng thì áp lực tài chính sẽ tăng lên. Đây là điều cần tính trước, chứ đừng chỉ nhìn vào kỳ vọng giá đất sau này.
Ai phù hợp với đất quanh Bà Nà?
Người muốn tìm nơi ở yên tĩnh
Nếu thích nhà có khoảng sân, không gian thoáng và không muốn sống quá sát khu trung tâm thì khu vực quanh Bà Nà có thể đáng để tìm hiểu.
Tuy nhiên, nên chọn nơi có dân cư và tiện ích vừa đủ. Quá xa cũng thành bất tiện.
Người làm việc không cần vào trung tâm mỗi ngày
Nếu công việc ở khu vực Hòa Vang hoặc phía tây Đà Nẵng thì việc sống gần Bà Nà có thể dễ chịu hơn so với người phải di chuyển vào trung tâm hằng ngày.
Người mua để giữ tài sản dài hạn
Đối với nhóm này, điều quan trọng không phải mua được miếng đất “nghe nói sắp tăng” mà là giữ được tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí sử dụng được và không tạo áp lực tài chính quá lớn.
Những trường hợp nên cân nhắc kỹ
Không phải ai cũng hợp với khu vực này.
Nếu bạn cần đi sân bay, trung tâm thành phố hoặc các quận nội thành mỗi ngày và muốn nhà nằm sát trường học, bệnh viện, chợ lớn thì nên cân nhắc thời gian di chuyển.
Người mua đất để lướt sóng trong thời gian ngắn cũng cần thận trọng hơn. Đất vùng ven không phải lúc nào muốn bán là có người mua ngay.
Có những thời điểm người bán kỳ vọng một mức giá, nhưng người mua thực tế lại ít. Khi đó việc bán nhanh có thể không đơn giản.
Nếu mua đầu tư, nên chia thành từng bước
Đừng vừa xem một miếng đất đã đặt cọc ngay.
Có thể đi theo trình tự đơn giản:
Bước 1: Xác định mục đích mua.
Ở thật, làm nhà vườn, kinh doanh hay giữ tài sản sẽ có tiêu chí khác nhau.
Bước 2: Xác định ngân sách thật.
Nếu có vay thì tính cả tiền gốc, lãi và những khoản phát sinh.
Bước 3: Chọn một vài khu để so sánh.
Không nên chỉ xem một thửa rồi nghĩ đó là giá chung của cả khu.
Bước 4: Đi xem đất thực tế.
Đi cả ban ngày và sau mưa nếu có thể.
Bước 5: Kiểm tra giấy tờ.
Đối chiếu sổ với đất thực tế.
Bước 6: Kiểm tra quy hoạch và khả năng xây dựng.
Đây là bước không nên bỏ qua.
Bước 7: Sau khi mọi thứ rõ ràng mới tính chuyện đặt cọc.
Cách làm này hơi mất thời gian nhưng an tâm hơn nhiều.
Đừng bỏ qua chuyện hàng xóm và khu dân cư
Một yếu tố ít người để ý khi mua đất là môi trường xung quanh.
Có những khu ban ngày khá vắng nhưng tối đến gần như không có người. Với người mua làm nhà ở, điều này có thể khiến sinh hoạt không được thoải mái.
Ngược lại, khu có dân cư hiện hữu, hàng quán nhỏ, trẻ em đi học và người dân sinh hoạt thường xuyên thường tạo cảm giác dễ ở hơn.
Nói thiệt, đi xem đất thì nên nói chuyện với vài người dân gần đó. Hỏi nhẹ thôi.
“Hồi trước khu ni có ngập không?”
“Đi đường này về trung tâm có thuận tiện không?”
“Chợ gần nhất ở đâu?”
“Đất khu ni trước giờ có vấn đề gì không?”
Nhiều khi chỉ vài câu như vậy đã biết thêm được khá nhiều chuyện.
Có nên mua đất quanh Bà Nà chỉ vì kỳ vọng tương lai?
Theo góc nhìn thận trọng thì không nên.
Bà Nà là một địa danh được nhiều người biết tới, nhưng giá trị của một thửa đất cụ thể vẫn phụ thuộc vào vị trí và khả năng sử dụng của chính thửa đất đó.
Việc khu vực có thay đổi sau sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam cũng không có nghĩa tất cả đất xung quanh sẽ cùng tăng giá.
Nếu mua, nên xác định mình mua cái gì.
Mua một mảnh đất có giấy tờ rõ ràng, đường đi thuận tiện, có khả năng sử dụng và phù hợp tài chính sẽ dễ tính toán hơn việc mua chỉ vì nghe một câu “sau này khu này sẽ khác”.
So sánh nhẹ với khu vực lân cận
Nếu ưu tiên tiện ích, người mua có thể xem thêm các khu vực gần Hòa Vang cũ, Hòa Khương, Hòa Nhơn hoặc những khu dân cư có kết nối thuận tiện hơn về phía trung tâm.
Nếu thích không gian rộng và yên tĩnh, khu vực gần Bà Nà có thể đáng xem.
Còn nếu mục tiêu là mua để ở nhưng vẫn phải đi làm nội thành mỗi ngày thì nên ngồi tính thử quãng đường thực tế. Đừng chỉ nhìn giá đất rẻ hơn rồi quyết định.
Rẻ hơn một khoản nhưng mỗi ngày chạy xe xa hơn rất nhiều cũng là một chi phí, chỉ là nó không nằm trên hợp đồng mua bán.
Checklist trước khi đặt cọc đất quanh Bà Nà
Trước khi xuống tiền, có thể tự kiểm tra nhanh những câu hỏi này:
- Đất thuộc xã, khu vực nào hiện nay?
- Giấy chứng nhận đứng tên ai?
- Có đang thế chấp không?
- Mục đích sử dụng đất là gì?
- Bao nhiêu mét vuông là đất ở?
- Đường vào đất rộng bao nhiêu?
- Ô tô có vào được không?
- Điện, nước hiện tại thế nào?
- Khu này có dân ở thường xuyên không?
- Chợ và trường học cách bao xa?
- Sau mưa đường có khó đi không?
- Có thông tin quy hoạch ảnh hưởng tới thửa đất không?
- Giá những thửa tương tự quanh đó đang được chào thế nào?
- Nếu cần bán lại thì nhóm khách nào có thể mua?
Nếu chưa trả lời được vài câu quan trọng thì chưa cần vội đặt cọc.
Mua đất quanh Bà Nà, quan trọng nhất vẫn là chọn đúng thửa
Đất quanh Bà Nà có những điểm đáng để người mua quan tâm, nhất là với người thích không gian thoáng, muốn tìm nơi ở xa khu trung tâm một chút hoặc đang tìm tài sản để sử dụng lâu dài.
Nhưng khu vực rộng thì càng phải chọn kỹ.
Một thửa đất đẹp không chỉ nằm ở chuyện gần Bà Nà hay gần một tuyến đường nào đó. Nó phải có pháp lý rõ, đường đi thực tế ổn, phù hợp quy hoạch, có khả năng sử dụng và nằm trong mức tài chính mà mình chịu được.
Sau sáp nhập, địa giới hành chính thay đổi cũng là lúc người mua nên cập nhật lại thông tin về xã, phường, quy hoạch và giấy tờ liên quan. Những thông tin cũ trên các tin đăng nhà đất có thể đã không còn phù hợp với cách gọi hiện nay.
Nói đơn giản, đất quanh Bà Nà không phải cứ thấy rẻ là mua, cũng không phải cứ gần khu du lịch là tốt. Đi xem kỹ, hỏi người dân, kiểm tra giấy tờ rồi mới quyết định. Làm chậm một chút nhưng tránh được những rắc rối về sau.
FAQ – Những câu hỏi thường gặp khi tìm đất quanh Bà Nà
Đất quanh Bà Nà có phù hợp để ở lâu dài không?
Có thể phù hợp với người thích không gian yên tĩnh, rộng rãi và không cần ở sát trung tâm. Tuy nhiên nên ưu tiên khu đã có dân cư, điện nước và đường đi thuận tiện.
Mua đất gần Bà Nà cần kiểm tra gì trước?
Nên kiểm tra giấy chứng nhận, mục đích sử dụng đất, diện tích đất ở, đường vào, quy hoạch và khả năng xây dựng. Ngoài giấy tờ, nên đi thực tế để xem địa hình và môi trường xung quanh.
Có nên mua đất chỉ vì gần Bà Nà Hills?
Không nên lấy yếu tố này làm tiêu chí duy nhất. Khoảng cách, đường đi, dân cư, pháp lý và mục đích sử dụng của từng thửa đất vẫn quan trọng hơn.
Đất càng gần đường lớn có phải càng tốt không?
Không hẳn. Đường lớn thuận tiện đi lại nhưng giá thường khác. Với người mua để ở, một thửa trong khu dân cư ổn định, đường vào dễ đi và pháp lý rõ ràng đôi khi thực tế hơn.
Có nên vay ngân hàng để mua đất khu vực này?
Nếu phải vay nhiều, nên tính kỹ khả năng trả nợ hàng tháng. Đất có thể chưa tạo ra dòng tiền ngay, vì vậy không nên để khoản vay vượt quá khả năng tài chính của gia đình.
