Tiềm Năng Phát Triển Khu Vực Hải Vân Đà Nẵng
Nhắc tới Hải Vân, trước đây nhiều người thường nghĩ ngay tới đèo Hải Vân, hầm Hải Vân hoặc khu vực phía Bắc Liên Chiểu. Nhưng sau đợt sắp xếp địa giới, tên phường Hải Vân xuất hiện với phạm vi rộng hơn rất nhiều.
Khu vực này không chỉ có biển và núi. Bên trong còn có khu dân cư lâu năm, các tuyến đường lớn, khu vực Nam Ô, Hòa Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc và không gian rộng về phía Hòa Bắc.
Sau khi Quảng Nam và Đà Nẵng được sắp xếp thành thành phố Đà Nẵng mới, việc nhìn nhà đất phía Bắc cũng có thêm một góc khác. Không còn đơn giản là xem một khu thuộc Liên Chiểu cũ hay một khu thuộc Hòa Vang cũ. Người mua bắt đầu nhìn rộng hơn theo trục giao thông và khoảng cách đi lại.
Nói thiệt, nếu hỏi Hải Vân có tiềm năng không, thì không nên trả lời bằng một câu “có” hoặc “không”.
Phải tách từng khu ra xem.
Có nơi hợp ở thật. Có nơi hợp với người thích gần biển. Có nơi rộng và yên tĩnh hơn. Cũng có đoạn giá đất đã ở mức khá cao nên không còn phù hợp với mọi túi tiền.
Sau sáp nhập, Hải Vân thay đổi cách nhìn như thế nào?
Điểm đáng chú ý nhất là địa bàn phường Hải Vân mới khá rộng.
Theo phương án sắp xếp đơn vị hành chính của Đà Nẵng, phường Hải Vân được hình thành từ Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam và Hòa Bắc. Hòa Liên được sắp xếp vào phường Liên Chiểu mới. Vì vậy, khi tìm nhà đất “quanh Hải Vân”, có thể xem thêm Hòa Liên như một khu vực liền kề, nhưng không nên ghi Hòa Liên là một đơn vị cấu thành phường Hải Vân.
Điều này cũng giúp người mua dễ hình dung hơn.
Phía gần biển và khu dân cư như Hòa Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc có nhịp sống khác Hòa Bắc. Còn Hòa Liên nằm phía bên kia không gian đô thị, có câu chuyện riêng về đường sá và quỹ đất.
Vì vậy, nói về tiềm năng của Hải Vân phải nhìn theo từng vùng nhỏ.
Giao thông là điểm đáng chú ý nhất của khu vực này
Nếu nhìn trên bản đồ, Hải Vân nằm ở một vị trí khá đặc biệt.
Một bên là biển. Một bên là núi. Phía Nam kết nối với khu vực Liên Chiểu và trung tâm Đà Nẵng. Phía Bắc qua hầm và đèo Hải Vân đi về Huế.
Hầm Hải Vân đã đưa việc di chuyển Bắc – Nam qua khu vực này trở nên thuận tiện hơn nhiều so với việc phải đi toàn bộ đường đèo. Tuyến hầm có chiều dài hơn 12 km và thời gian qua hầm khoảng 10–15 phút trong điều kiện giao thông bình thường. Đường đèo phía trên lại mang tính chất du lịch nhiều hơn.
Đối với nhà đất, giao thông không có nghĩa cứ gần hầm là giá sẽ tăng.
Cái đáng nói là khả năng kết nối.
Một khu dân cư có đường đi thuận tiện, kết nối được với Nguyễn Lương Bằng, Nguyễn Văn Cừ, Ngô Xuân Thu hoặc các tuyến lớn khác thường dễ sinh hoạt hơn.
Người mua nhà để ở sẽ cảm nhận điều này rất rõ.
Hòa Hiệp Nam có phải khu dễ phát triển dịch vụ nhất?
Nếu xét về đời sống hiện tại, Hòa Hiệp Nam là khu khá dễ hình dung.
Khu này có dân cư đông, nhiều tuyến đường lớn, hàng quán và các tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày. Nguyễn Lương Bằng là một tuyến quan trọng, bên cạnh các tuyến kết nối về phía biển.
Đi làm, đi học, mua đồ ăn sáng hay tìm quán cà phê đều không quá khó.
Đặc biệt, khu vực gần biển Xuân Thiều và Nam Ô có thêm lợi thế về không gian biển. Một số vị trí nằm gần Nguyễn Tất Thành hoặc các tuyến đường hướng ra biển nên người mua để ở thường quan tâm khá nhiều.
Giá rao hiện nay cũng cho thấy sự phân hóa khá rõ. Có những lô khoảng 55–70m² được rao quanh 2 tỷ đến 2,5 tỷ đồng; đất khoảng 80–100m² có thể được rao từ khoảng 2,5 tỷ đến trên 3 tỷ đồng. Những vị trí gần biển, mặt tiền đẹp hoặc có lợi thế kinh doanh có thể cao hơn nhiều. Đây là giá rao tham khảo, không phải giá giao dịch thực tế.
Nếu mua để ở, Hòa Hiệp Nam là khu nên đi xem thực tế trước.
Hòa Hiệp Bắc có dư địa khác gì Hòa Hiệp Nam?
Hòa Hiệp Bắc có một điểm khá thú vị.
Càng đi về phía Bắc, cảm giác đô thị có phần thay đổi. Có khu dân cư lâu năm, có khu gần biển, có những tuyến đường rộng hơn và cũng có những khoảng đất lớn.
Nguyễn Văn Cừ, Ngô Xuân Thu, Đào Nghiễm, Nguyễn Phước Chu và khu vực Nam Ô là những cái tên người tìm nhà đất thường gặp khi khảo sát khu này.
Không phải vị trí nào cũng giống nhau.
Có lô chỉ cách biển một đoạn ngắn nhưng giá đã khá cao. Trong khi những lô nằm sâu hơn, đường nhỏ hơn hoặc diện tích lớn lại có cách định giá khác.
Nhìn những mức này sẽ thấy một điều khá rõ:
Không thể lấy giá của một lô đất để nói giá chung cho cả Hải Vân.
Nam Ô vẫn có một lợi thế rất riêng
Nam Ô là khu mình cho rằng nên tách riêng khi nói về Hải Vân.
Bởi vì nơi này có biển, khu dân cư lâu năm và đời sống địa phương khá rõ.
Buổi sáng có chợ, hàng ăn, cà phê. Chiều xuống người dân ra biển. Một số đoạn tối vẫn có hàng quán hoạt động.
Người thích kiểu sống gần biển nhưng không muốn ở một khu quá biệt lập có thể thấy Nam Ô khá hợp.
Tuy nhiên, càng gần biển thì càng phải xem kỹ vị trí cụ thể.
Có đường rộng, có đường nhỏ. Có khu nhà cửa khá sát nhau. Có nơi đi vào trong lại yên tĩnh hơn rất nhiều.
Nếu mua nhà để ở, nên chạy thử từ nhà tới chợ, trường học, đường lớn và nơi làm việc của mình. Đó mới là cách biết khu này có hợp hay không.
Hòa Bắc: rộng hơn nhưng không dành cho tất cả mọi người
Nếu Hòa Hiệp Nam thiên về đô thị thì Hòa Bắc lại có màu sắc khác.
Không gian rộng. Nhiều khu vực còn giữ được cảm giác gần thiên nhiên. Địa hình cũng khác khu ven biển.
Người thích nhà đất rộng, muốn có khoảng sân, thích yên tĩnh hoặc không cần ngày nào cũng chạy vào trung tâm có thể quan tâm khu này.
Nhưng nếu đi làm ở trung tâm Đà Nẵng mỗi ngày thì cần tính kỹ.
Một căn nhà rộng nhưng mỗi sáng phải di chuyển một quãng đường dài có thể không phù hợp với người bận rộn.
Hòa Bắc vì vậy không nên đánh giá bằng câu “xa hay gần”.
Nên đánh giá bằng câu “mình có sống được với khoảng cách đó mỗi ngày không?”
Đây là điểm rất thực tế.
Đường sá và các dự án giao thông có ý nghĩa gì?
Một trong những yếu tố đáng theo dõi ở vùng phía Bắc và phía Tây Bắc Đà Nẵng là hệ thống kết nối giao thông.
Tuyến Hòa Liên – Túy Loan dài khoảng 11,5 km, tổng vốn đầu tư hơn 2.113 tỷ đồng. Tuyến này kết nối với La Sơn – Hòa Liên, hầm Hải Vân, Quốc lộ 1A, cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi và Quốc lộ 14B.
Nhìn ở góc độ đời sống, những tuyến kết nối như vậy có ý nghĩa ở chỗ rút ngắn và tổ chức lại luồng giao thông.
Nhưng với người mua đất, không nên nghe thấy một tuyến đường mới rồi tự động nghĩ giá đất sẽ tăng.
Có tuyến đường tốt nhưng lô đất lại nằm cách xa điểm kết nối.
Có nơi nằm gần đường lớn nhưng tiếng ồn và xe tải lại là vấn đề.
Có chỗ đường mới mở thuận tiện cho đi lại nhưng khu dân cư xung quanh chưa có nhiều tiện ích.
Cho nên, giao thông tốt là một điểm cộng, nhưng phải xem nó tác động trực tiếp thế nào tới lô đất mình định mua.
Khu vực này có thuận tiện đi sân bay không?
Nếu sống ở Hòa Hiệp Nam hoặc Hòa Hiệp Bắc, việc đi sân bay Đà Nẵng vẫn nằm trong khả năng di chuyển hằng ngày bằng ô tô hoặc xe máy.
Tất nhiên thời gian không cố định.
Buổi trưa đường có thể khá thoáng. Nhưng sáng sớm và cuối giờ chiều thì lượng xe thay đổi nhiều.
Người thường xuyên đi sân bay nên thử tuyến đường vào đúng khung giờ mình hay sử dụng.
Đây là một chi tiết nhỏ nhưng khá quan trọng.
Đừng chỉ nhìn ứng dụng báo 25 phút lúc 10 giờ sáng rồi nghĩ ngày nào cũng như vậy.
Khu vực nào phù hợp ở thật?
Nếu đặt tiêu chí ở thật lên trước, mình sẽ ưu tiên các khu dân cư đã hình thành.
Hòa Hiệp Nam có lợi thế về hàng quán, chợ, trường học và giao thông.
Hòa Hiệp Bắc có nhiều lựa chọn hơn về không gian và khoảng cách tới biển.
Nam Ô hợp với người thích biển và không khí địa phương.
Hòa Bắc phù hợp với người thích rộng và yên hơn, nhưng cần chấp nhận khoảng cách.
Nói đơn giản, người mua ở thật nên chọn nơi mình có thể sinh hoạt thuận tiện trong 5–10 năm tới, chứ không nên chỉ chọn nơi nghe tên hay.
Tài chính khoảng 2 tỷ có còn lựa chọn không?
Có, nhưng cần thực tế hơn.
Ở mức khoảng 2 tỷ, người mua có thể tìm các lô diện tích vừa phải, đất trong kiệt ô tô hoặc những vị trí không nằm ngay mặt tiền đường lớn.
Chẳng hạn, hiện có tin rao đất khoảng 55m² trong kiệt Nguyễn Lương Bằng ở mức gần 2 tỷ đồng. Một số lô khoảng 70m² được rao trên 2,4 tỷ đồng.
Nếu ngân sách chỉ khoảng 2 tỷ và mua để xây nhà, không nên cố mua đất mặt tiền bằng mọi giá.
Một lô 55–70m², đường đi ổn, sổ rõ ràng, khu dân cư hiện hữu có thể dễ sử dụng hơn một lô lớn nhưng nằm xa mọi tiện ích.
Khoảng 2,5–3 tỷ thì sao?
Đây là khoảng tài chính có nhiều lựa chọn hơn.
Có thể xem Hòa Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc và một số khu gần Nam Ô.
Diện tích khoảng 70–100m² xuất hiện khá nhiều trong tin rao hiện tại. Tuy nhiên, chỉ cần khác đường là giá đã thay đổi.
Một lô 80m² gần biển không thể so trực tiếp với lô 100m² trong khu dân cư cách biển xa hơn.
Vì vậy, thay vì hỏi “giá đất Hải Vân bao nhiêu một mét”, nên hỏi:
“Cùng một mức tiền, mình mua được vị trí nào tốt hơn?”
Câu hỏi này thực tế hơn.
Còn người có 4–5 tỷ nên xem gì?
Với tài chính cao hơn, người mua không nhất thiết phải tìm diện tích thật lớn.
Có thể ưu tiên mặt đường đẹp, khu dân cư ổn định, khoảng cách tới biển vừa phải hoặc vị trí có khả năng sử dụng kinh doanh.
Những tuyến như Đào Nghiễm hiện có các tin rao khoảng 4 tỷ trở lên cho diện tích khoảng 100m².
Nhưng mức giá này đã khá cao.
Nếu mua để ở thì cần hỏi lại chính mình: mình có thật sự cần mặt tiền đẹp như vậy không?
Nếu không kinh doanh, một vị trí rẻ hơn nhưng yên tĩnh và có đường ô tô có thể hợp lý hơn.
Điểm mạnh của Hải Vân không chỉ nằm ở nhà đất
Có một thứ đôi khi người mua đất bỏ qua.
Đó là chất lượng không gian sống.
Khu vực này có biển, núi, đường đèo, khu dân cư lâu năm và những vùng còn khá thoáng. Đèo Hải Vân cao khoảng 500m so với mực nước biển và nằm cách trung tâm Đà Nẵng khoảng 20km.
Người sống ở đây có thể dễ dàng tiếp cận cả biển lẫn khu vực núi.
Cuối tuần muốn chạy xe lên đèo, xuống biển hoặc đi về phía trung tâm đều có nhiều lựa chọn.
Đây là một lợi thế khó thể hiện bằng con số giá đất.
Nhưng cũng có những điểm không nên bỏ qua
Hải Vân rộng nên điều kiện từng khu rất khác nhau.
Một số tuyến đông xe vào giờ cao điểm.
Một số khu gần biển cần quan tâm thêm gió, hơi muối và độ ẩm.
Khu dân cư lâu năm có thể có đường nhỏ, nhà xây sát nhau.
Khu xa trung tâm thì tiện ích không nhiều bằng khu đô thị đông dân.
Còn những khu gần các trục giao thông lớn thì cần xem tiếng ồn, lưu lượng xe và khả năng đậu ô tô.
Nếu mua đất chỉ vì thấy “gần Hải Vân”, rất dễ bỏ qua những chuyện này.
Muốn mua đất ở Hải Vân, nên kiểm tra gì trước khi đặt cọc?
Có vài việc không nên bỏ qua.
Một là pháp lý. Kiểm tra sổ, mục đích sử dụng đất, diện tích và ranh giới thực tế.
Hai là quy hoạch. Không chỉ hỏi người bán. Nên kiểm tra thông tin tại nơi có thẩm quyền.
Ba là đường vào. Tin đăng ghi đường 5m5 chưa đủ. Hãy chạy ô tô vào thử nếu mua để ở.
Bốn là khu dân cư. Đi xem cả buổi tối. Có nơi ban ngày rất yên nhưng tối lại đông xe hoặc hàng quán.
Năm là ngập nước. Nếu có thể, hỏi người dân xung quanh về tình trạng nước sau mưa lớn. Người sống lâu năm ở khu đó thường biết rõ hơn tin đăng.
Sáu là khoảng cách thực tế. Từ nhà tới chợ, trường, nơi làm việc và đường lớn mất bao lâu.
Những chuyện này nghe nhỏ nhưng sau khi mua rồi mới thấy quan trọng.
Vậy tiềm năng phát triển khu vực Hải Vân nên nhìn theo hướng nào?
Nếu nhìn một cách thực tế, Hải Vân có nhiều yếu tố đáng theo dõi: vị trí phía Bắc thành phố, kết nối Bắc – Nam, biển, khu dân cư hiện hữu, các tuyến giao thông lớn và sự thay đổi không gian đô thị sau sáp nhập.
Nhưng tiềm năng không có nghĩa là mọi lô đất đều có cùng triển vọng.
Hòa Hiệp Nam có lợi thế về dân cư và tiện ích.
Hòa Hiệp Bắc có biển, Nam Ô và nhiều khu dân cư lâu năm.
Hòa Bắc có không gian rộng và đặc điểm tự nhiên riêng.
Các khu giáp Liên Chiểu như Hòa Liên lại có câu chuyện khác về giao thông và quỹ đất.
Mỗi nơi hợp với một nhóm người khác nhau.
FAQ về khu vực Hải Vân
Phường Hải Vân hiện nay được hình thành từ những khu vực nào?
Theo phương án sắp xếp chính thức, phường Hải Vân được hình thành từ Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam và Hòa Bắc. Hòa Liên được sắp xếp vào phường Liên Chiểu mới.
Hải Vân có phù hợp để mua nhà ở không?
Có thể phù hợp, nhất là những khu dân cư đã hình thành như Hòa Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc và Nam Ô. Tuy nhiên nên chọn theo nhu cầu sinh hoạt cụ thể thay vì mua chỉ vì tên khu vực.
Khu nào gần biển nhất?
Nam Ô, Xuân Thiều và một số khu thuộc Hòa Hiệp Nam, Hòa Hiệp Bắc có vị trí gần biển. Khoảng cách thực tế tùy từng tuyến đường và vị trí cụ thể.
Hải Vân có phù hợp với người ngân sách khoảng 2 tỷ không?
Vẫn có thể tìm được một số lựa chọn, nhưng thường phải chấp nhận diện tích vừa phải, đường kiệt hoặc vị trí không nằm ngay mặt tiền. Giá rao thay đổi theo từng thời điểm.
Có nên mua đất gần các tuyến đường lớn?
Có thể cân nhắc nếu nhu cầu sử dụng phù hợp. Nếu mua để kinh doanh thì mặt đường có thể có lợi thế hơn; nếu mua để ở thì cần xem thêm tiếng ồn, xe cộ và chỗ đậu xe.
Hòa Bắc có phù hợp mua để ở lâu dài không?
Phù hợp với người thích không gian rộng và yên tĩnh hơn. Nhưng nếu ngày nào cũng đi làm ở khu trung tâm thì cần thử thời gian di chuyển trước khi quyết định.
Sau khi Quảng Nam sáp nhập vào Đà Nẵng, Hải Vân có thay đổi gì?
Điểm dễ nhận thấy là không gian quản lý và kết nối của thành phố Đà Nẵng mới rộng hơn. Tuy nhiên, người mua nhà đất vẫn nên đánh giá từng khu cụ thể, không nên mặc định rằng sáp nhập sẽ làm mọi khu vực thay đổi giá theo cùng một hướng.
Tiềm năng của khu vực Hải Vân nằm ở nhiều thứ cộng lại: biển, núi, giao thông, khu dân cư và vị trí phía Bắc Đà Nẵng. Sau khi Quảng Nam và Đà Nẵng sắp xếp thành thành phố Đà Nẵng mới, cách nhìn về không gian đô thị cũng rộng hơn trước.
Nhưng nếu đang tìm đất, đừng nhìn Hải Vân như một khu duy nhất.
Hòa Hiệp Nam hợp với người cần tiện ích và nhịp sống đông hơn. Hòa Hiệp Bắc và Nam Ô phù hợp với người thích gần biển. Hòa Bắc lại dành cho người thích rộng và thoáng. Còn khu vực Hòa Liên nên được xem như vùng liền kề thuộc phường Liên Chiểu mới.
Nói thiệt, khu ni đi xem thực tế sẽ dễ hiểu hơn rất nhiều so với chỉ ngồi xem bản đồ.
Nếu có ý định mua, cứ chạy thử đường vào giờ sáng, chiều, ghé chợ, xem hàng quán, hỏi người dân xung quanh và kiểm tra pháp lý trước. Khi mình xác định được mua để ở, mua để kinh doanh hay chỉ giữ tài sản, lúc đó mới biết khu nào thực sự phù hợp với túi tiền của mình.
Nếu bạn đang tìm nhà đất phía Bắc Đà Nẵng, có thể xem thêm các bài phân tích về Hòa Hiệp Bắc, Hòa Hiệp Nam, Nam Ô, Hòa Bắc và khu vực giáp Liên Chiểu trên batdongsandanang247.vn để so sánh từng khu trước khi đi xem thực tế.
